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24/04/2014

LES NOTAIRES et LA PUBLICITE FONCIERE

  Comme nous l'avions déjà publié sur notre blog, les atteintes au droit constitutionnel de la propriété privée par les acteurs publics (élus, sociétés privées délégataires de services publics d'eau, d'assainissement,...) sont légion en FRANCE.

   Aussi pour prouver ces atteintes aux droit de propriété que chaque propriétaire peut constater, nous reprendrons ci-dessous ce que le Conseil Régional des notaires de la Cour d'Appel de Montpellier a publié en 2008.

 

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Date : Mercredi 01 Janvier 2014 @ 16:52:33 :: Sujet : Immobilier

La publicité foncière pour protéger la propriété

 

Est-il exact que notre pays a une bonne administration de la propriété immobilière ?

 En effet, la France possède une organisation de la propriété et des ventes immobilières les plus performants au monde. C'est l'Etat qui assure la garde et le fonctionnement du fichier immobilier, ce qui constitue sans aucun doute la meilleure garantie de sécurité pour tous. Beaucoup de pays (en Europe centrale et en Asie notamment) s'inspirent très largement de notre système pour sécuriser leur mode de propriété et les transactions de leurs biens immobiliers. Les principes sur lesquels repose notre système sont fiables et sûrs. D'une part, ils permettent de connaître l'identité du propriétaire de chaque portion du territoire national, même la plus petite, qu'il s'agisse d'un terrain nu ou d'un terrain supportant des constructions. D'autre part, ils permettent de connaître la liste des biens, bâtis ou non, possédés par une personne dans une commune de France.

 Comment est organisé le fichier immobilier en France ?

 Le fichier recensant tous les biens immobiliers composant le territoire national est le résultat du travail de deux services de l'Etat : le service du cadastre et le service de la publicité foncière (les bureaux des hypothèques). Au service du cadastre, le territoire national est découpé par commune et par parcelle de terrain (nue ou supportant des constructions). Il est identifié par une ou plusieurs lettres et un ou plusieurs chiffres avec indication de sa superficie. Par exemple, AN numéro 12 pour 25 ares ( soit 2500 mètres carrés). Chaque propriétaire ayant un compte au cadastre, cette indication est ensuite portée dessus et sert de base de calcul pour les taxes foncières. Le service de la publicité foncière travaille en totale coordination avec celui du cadastre. Ces deux services appliquent des règles strictes pour que leur documentation soit en parfaite harmonie et mises à jour systématiquement

A quoi sert le bureau des hypothèques ? 

Le responsable local de la publicité foncière s'appelle le Conservateur des hypothèques. Haut fonctionnaire de l'Etat, responsable sur ses biens personnels, il a pour mission principale d'enregistrer (la loi dit « publier ») et de centraliser des copies certifiées conformes à l'original des actes et des contrats relatifs aux biens immobiliers (ventes, donations, échanges, etc) Ceux-ci sont rédigés obligatoirement en la forme authentique au vu de leur gravité.

 Tout acte relatif à un immeuble qui ne serait pas publié au bureau des hypothèques est déclaré par la loi inopposable aux tiers, ce qui signifie que les personnes qui ne participent pas à l’acte peuvent totalement l’ignorer. Cette règle empêche par exemple qu'un même bien soit vendu à deux personnes différentes et évite à un acheteur de traiter avec une personne non propriétaire. D'autres systèmes juridiques (nord américain par exemple) n'offrent pas cette garantie et l'acquéreur doit souscrire une assurance spéciale contre ce risque lors de son achat! En France, l'acte authentique répond à ce besoin de sécurité. Le Code civil prévoit en effet que la forme authentique ne peut être donnée à un acte ou un contrat que par les officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Quel est le statut et le rôle des notaires ?

Les notaires sont des professionnels libéraux nommés et contrôlés par l'Etat. Ils en assurent la garde et la conservation dans leur office durant cent ans et les déposent ensuite aux archives départementales. Ils assurent également la perception des droits et taxes dus aux différentes collectivités publiques (Etat, Département, Région, Commune et autres) à l'occasion des actes et contrats qu'ils rédigent. Ils sont rémunérés par application d'un tarif national obligatoire fixé par décret. Chaque client est totalement libre du choix de son notaire Si à l'occasion d'un contrat (une vente de logement par exemple), chaque partie a son propre notaire la rémunération globale fixée par le tarif est partagée entre les différents notaires sans aucune augmentation du coût total pour les clients. Plus de renseignement, prenez rendez-vous avec votre notaire.

Document validé en Février 2008"

 Nous soulignerons que lorsque nous lisons un plan cadastral, les propriétés privées (qu'elles appartiennent à des propriétaires privés ou qu'elles soient propriétés privées des communes) portent des numéros. Lorsqu'il n'y a pas de numéros de parcelles, il est indiqué le non de la voie comme par exemple V.C. n°x pour les voies du domaine public communal, chemin rural n° Y pour les voies privées rurales de la communes, et souvent "chemin de service untel" pour les voies privées appartenant aux propriétaires riverains.

Un assainissement non collectif qu'un propriétaire privé a établi sur sa propriété est sa propriété.

Nous rappellerons ci-après quelques articles "basiques" du Code Civil qui régissent les droits de propriété.

"

Article 545

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité

 

Article 552

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

 

Article 553

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Article 545

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité

 

Article 552

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

 

Article 553

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

 

LES FUITES D'EAU APRES COMPTEURS D'EAU et la mise à jour des REGLEMENTS DES SERVICES PUBLICS de l'EAU PAR LES DELEGATAIRES (COLLECTIVITES)

 Ayant eu à traiter un cas de fuites d'eau après compteurs, nous rappelons que les réglements des services publics de l'eau auraient dû être modifiés et signifiés aux usagers consommateurs par la collectivité gestionnaire (ou le délégataire)  avant le 1er juillet 2013, date d'application du décret du 24 septembre 2012 reproduit ci-dessous.

LES FUITES D’EAU après COMPTEURS et la mise à jour des REGLEMENTS DES SERVICES PUBLICS de L’EAU PAR LES DELEGATAIRES (COLLECTIVITES)

******************************************************

« Publics concernés : collectivités territoriales, gestionnaires des services publics de l'eau et de l'assainissement, abonnés des services d'eau et d'assainissement.

Objet : modalités de facturation de l'eau et de l'assainissement pour des locaux d'habitation en cas de fuites d'eau après le compteur.

Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er juillet 2013. Toutefois, les factures établies à compter du lendemain de sa publication, à partir du relevé de compteur permettant de mesurer la consommation effective, peuvent donner lieu, de la part des abonnés des services d'eau et d'assainissement, sur justificatif, à une demande de plafonnement en cas de fuite de canalisation après compteur.

Notice : l'article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales prévoit que le service d'eau informe l'abonné en cas d'augmentation anormale de sa consommation. Dans le cas où cette augmentation est due à une fuite de canalisation, le montant de la facture d'eau est plafonné, à condition que l'abonné ait fait réparer la fuite.

Le décret précise que ne sont prises en compte, à ce titre, que les fuites de canalisation d'eau potable après le compteur, à l'exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage. Il précise l'étendue de l'obligation d'information de l'abonné qui incombe au service de distribution d'eau ainsi que la nature des justificatifs à produire par l'abonné pour bénéficier d'un plafonnement de la facture d'eau, le service pouvant procéder au contrôle de ces justificatifs.

Le décret fixe le principe selon lequel, en cas de fuite d'eau sur canalisation après compteur, le volume d'eau imputable à la fuite n'entre pas dans le calcul de la redevance d'assainissement. Il fixe les modalités selon lesquelles ce volume est estimé.

Références : le décret est pris pour l'application de l'article 2 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit ; le code général des collectivités territoriales modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa version issue de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

 

JORF n°0224 du 26 septembre 2012 page 15174 texte n° 16

Décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012 relatif à la facturation en cas de fuites sur les canalisations d'eau potable après compteur

 

NOR: DEVL1221364D

 

« Le Premier ministre,

Sur le rapport de la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie,

Vu le code général des collectivités territoriales, notamment ses articles L. 2224-12-4 et R. 2224-19-2 ;
Vu l'avis de la mission interministérielle de l'eau en date du 25 janvier 2012 ;

Vu l'avis du comité des finances locales (commission consultative d'évaluation des normes) en date du 3 mai 2012 ;

Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :

Article 1 En savoir plus sur cet article...

 

A la section 2 du chapitre IV du titre II du livre II de la deuxième partie du code général des collectivités territoriales, est inséré un article R. 2224-20-1 ainsi rédigé :

« Art. R. 2224-20-1. - I. ― Les dispositions du III bis de l'article L. 2224-12-4 s'appliquent aux augmentations de volume d'eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d'eau potable après compteur, à l'exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage.

II. ― Lorsque le service d'eau potable constate une augmentation anormale de consommation au vu du relevé de compteur enregistrant la consommation d'eau effective de l'abonné, il en informe l'abonné par tout moyen et au plus tard lors de l'envoi de la facture établie d'après ce relevé. Cette information précise les démarches à effectuer pour bénéficier de l'écrêtement de la facture prévu au III bis de l'article L. 2224-12-4.

L'attestation d'une entreprise de plomberie à produire par l'abonné indique que la fuite a été réparée en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation.

Le service peut procéder à tout contrôle nécessaire. En cas d'opposition à contrôle, le service engage, s'il y a lieu, les procédures de recouvrement.

III. ― Lorsque l'abonné, faute d'avoir localisé une fuite, demande la vérification du bon fonctionnement du compteur en application du troisième alinéa du III bis de l'article L. 2224-12-4, le service lui notifie sa réponse dans le délai d'un mois à compter de la demande dont il est saisi. »

Article 2 En savoir plus sur cet article...

 

L'article R. 2224-19-2 du code général des collectivités territoriales est complété par l'alinéa suivant :

« Lorsqu'un abonné bénéficie d'un écrêtement de la facture d'eau potable dans les conditions prévues par les articles L. 2224-12-4 et R. 2224-20-1, les volumes d'eau imputables aux fuites d'eau sur la canalisation après compteur n'entrent pas dans le calcul de la redevance d'assainissement. Ces volumes d'eau sont évalués en fonction de la différence entre le volume d'eau dont l'augmentation anormale a justifié l'écrêtement de la facture d'eau potable et le volume d'eau moyen consommé déterminé dans les conditions prévues au premier alinéa du III bis de l'article L. 2224-12-4. »

Article 3 En savoir plus sur cet article...

 

Le présent décret entre en vigueur le 1er juillet 2013.

Toutefois, dès avant cette date, si l'abonné constate, au vu de la facture établie sur le relevé de compteur permettant de mesurer sa consommation effective, une consommation d'eau anormale imputable à une fuite de canalisation après compteur, il peut obtenir le bénéfice de l'écrêtement de la facture prévu au III bis de l'article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales en fournissant au service d'eau potable, dans le mois suivant la réception de la facture, l'attestation d'une entreprise de plomberie qui mentionne la localisation de la fuite et la date de sa réparation.

Article 4 En savoir plus sur cet article...

 

Le ministre de l'intérieur et la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

 

Fait le 24 septembre 2012.

Jean-Marc Ayrault

Par le Premier ministre :

La ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie,

Delphine Batho

Le ministre de l'intérieur,

Manuel Valls »

 

 

19/04/2014

LA LYONNAISE DES EAUX et LES COMPTABLES PUBLICS RECOUVREMENT des REDEVANCES d'ASSAINISSEMENT du SI2A

 Il y a déjà quelques mois nous avions rappelé le contenu de l'instruction codificatrice  concernant le recouvrement des recettes des collectivités territoriales et des établissements publics locaux gérés en régies.

Compte tenu du nombre très importants de visiteurs consultants notre site sur les poursuites engagées à l'encontre des usagers des services publics gérés en régie et des manoeuvres des entreprises de la FP2E pour s'emparer des marchés publics de l'eau et de l'assainissement, tout particulièrement dans le domaine des SPANC (Services Publics d'Assainissement Non Collectif ) en faisant croire à nos élus responsables de la gestion des services publics qu'il vaut mieux mettre en place des assainissements collectifs que de réhabiliter des Assainissement Non Collectif (ANC),

il se trouve que des fausses factures émises par LA LYONNAISE DES EAUX (Société des Eaux de l'Est) pour la partie assainissement collectif (alors qu'une très grande majorité des usagers ont un assainissement Non Collectif), devraient être recouvrées par le comptable public de Carcassonne (AUDE), en lieu et place du comptable public de BOUZONVILLE (MOSELLE).

Aussi nous reprenons à l'intention des usagers et consommateurs  ci-après des passages de l'instruction codificatrice qui répondent aux exigences prévues par les lois et décrets d'application.

INSTRUCTION CODIFICATRICE

N° 11-022-M0 du 16 décembre 2011

NOR : BCR Z 11 00057 J

RECOUVREMENT DES RECETTES DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

ET DES ÉTABLISSEMENTS PUBLICS LOCAUX

Extraits

« 3. L’ENCAISSEMENT DE FONDS PUBLICS EST UNE COMPÉTENCE EXCLUSIVE DES COMPTABLES PUBLICS ET DES REGISSEURS DE RECETTES

 

« Le comptable de la commune est chargé seul et sous sa responsabilité, d’exécuter les recettes et les dépenses, de poursuivre la rentrée de tous les revenus de la commune et de toutes les sommes qui lui sont dues, ainsi que d’acquitter les dépenses ordonnancées par le maire jusqu’à concurrence des crédits régulièrement accordés. Tous les rôles de taxes, de sous-répartition et de prestations locales sont remis à ce comptable » (Art. L. 2343-1 du CGCT ; art. L. 3342-1 du CGCT pour le département ; art. L. 4342-1 du CGCT pour les régions).

Dans son avis du 13 février 2007 (cf. annexe n° 1 de l’instruction n°08-016-MO du 1er avril 2008 relative aux conventions de mandat passées par des collectivités et établissements publics locaux et au maniement des fonds publics par une personne privée), le Conseil d’État précise que « même si le code ne contient pas de disposition expresse analogue applicable aux régions, le principe de l’exclusivité de compétence du comptable public pour procéder au recouvrement des recettes et au paiement des dépenses publiques doit être regardé comme un principe général des finances publiques applicable à l’ensemble des collectivités territoriales et de leurs établissements publics ».

Avec les ressources du centre des finances publiques qu’il dirige, le comptable public est ainsi seul chargé de la prise en charge des ordres de recouvrer qui lui sont remis par l’ordonnateur, du recouvrement de ces ordres prenant la forme de titres de recettes ainsi que des créances constatées par un contrat, un titre de propriété ou tout autre titre exécutoire, de l'encaissement des droits au comptant et des droits constatés au moyen de titres de recette ainsi que du maniement des fonds et de l’exécution des opérations bancaires correspondantes (Art. 11 du décret du 29 décembre 1962 précité).

 

En vertu de l’article 60-XI de la loi n° 63-156 du 23 février 1963 portant loi de finances pour 1963, « toute personne qui, sans avoir la qualité de comptable public ou sans agir sous contrôle et pour le compte d'un comptable public, s'ingère dans le recouvrement de recettes affectées ou destinées à un organisme public doté d'un poste comptable ou dépendant d'un tel poste doit, nonobstant les poursuites qui pourraient être engagées devant les juridictions répressives, rendre compte au juge financier de l'emploi des fonds ou valeurs qu'elle a irrégulièrement détenus ou maniés ». Elle est donc susceptible d’être sanctionnée par les juridictions financières en qualité de comptable de fait.

 

L’avis précité du Conseil d’État du 13 février 2007, confirme la nécessité d’une base légale autorisant, dans un domaine donné qu’elle précise, les organismes publics locaux à conclure une convention de mandat : « Une autorité publique investie d’une compétence ne peut en disposer, c’est-à-dire s’en déposséder, ne serait-ce que temporairement et partiellement, que si la possibilité lui en a été expressément conférée par une disposition normative d’un niveau approprié. Il en résulte […] que les collectivités territoriales et leurs établissements publics ne sont pas fondés à disposer de leur compétence, en matière de recettes et de dépenses publiques, par une convention de mandat, sauf dans le cas où la loi autorise spécifiquement la conclusion d’une telle convention.

 

Par suite, […] dans les cas où la loi n’autorise pas l’intervention d’un mandataire, les collectivités territoriales et leurs établissements publics ne peuvent décider par convention de faire exécuter une partie de leurs recettes ou de leurs dépenses par un tiers autre que leur comptable public […]. Il appartient également au législateur, dans le respect du principe de libre administration des collectivités territoriales, de fixer les règles essentielles qui gouvernent le recours à une telle convention, le contenu des obligations principales du mandant et du mandataire, ainsi que les modalités générales d’exécution dans le respect des principes de la comptabilité publique et de cessation de la convention. Notamment, il appartient au législateur de rendre obligatoire, sous peine de nullité, la forme écrite du mandat et sa signature par le mandant et le mandataire ».

 

Ce même avis indique que le comptable public « doit être mis en mesure d’émettre un avis préalable à la conclusion de la convention [de mandat conclue par l’organisme public mandant avec le mandataire qu’il a choisi], afin de s’assurer notamment des stipulations conventionnelles relatives à la reddition des comptes du mandataire qu’il est tenu de contrôler avant leur intégration dans ses écritures ».

 

Il convient de rappeler que seul un comptable public peut user de mesures de recouvrement forcé exorbitantes du droit commun (opposition à tiers détenteur, par exemple).

 

Par ailleurs, les conventions de mandat manifestement illégales peuvent être portées à l’attention de l’autorité préfectorale en charge du contrôle de légalité au titre du devoir d’alerte. Conformément aux consignes déjà diffusées en 2008, les directeurs départementaux et régionaux des finances publiques veilleront à ne saisir le préfet que lorsque les enjeux financiers le justifient et lorsque des solutions alternatives peuvent être proposées à l’ordonnateur pour la gestion des opérations en cause.

 

 Ainsi, ne sera pas remis en cause, par exemple, l'encaissement de recettes liées à des manifestations culturelles ou à la location de gîtes ruraux par des prestataires de services dotés d’un réseau national (FNAC, Gîtes de France,…). En cas de besoin, ils saisiront le bureau CL1A pour avis (Instruction n°10-020-M0 du 6 août 2010 relative au devoir d’alerte – NOR :BCR Z 10 00060 J ; Instruction n°08-016-MO du 01/04/2008 relative aux conventions de mandat ).

 

Si les comptables des collectivités et établissements publics locaux sont seuls habilités à manier leurs fonds publics, ceci n’interdit bien sûr pas à des tiers de manier des fonds privés. Il en est ainsi de titulaires de marchés publics autorisés à collecter des recettes commerciales (fonds privés) dans le cadre de ces contrats (Conseil d’État, 6 novembre 2009, Société Prest’Action, req. n° 297877).

 

 Il en va différemment des divers contrats (marchés publics, contrats de partenariat voire délégations de service public) qui confieraient le recouvrement de sommes dues par des tiers en contrepartie de biens appartenant à l’organisme public mandant ou de services fournis par ce dernier qui constituent alors des fonds publics.

 

En fait, c’est l’objet du contrat en cause qui permet de déterminer la nature de la recette.

 

Pour qu’un mandataire, dont l’intervention ne s’appuie pas sur une base légale adéquate, puisse encaisser des fonds publics sans encourir le risque de gestion de fait, une option peut consister à le nommer régisseur de recettes de l’organisme public mandant selon les modalités de droit commun (Conseil d’État, 19 novembre 2010, M. Dingreville, req. n° 320169). En effet, un membre d’un organisme privé peut être nommé régisseur en fonction de la réglementation en vigueur.

 

De façon plus générale, et conformément aux recommandations comprises dans la charte susvisée des bonnes pratiques de gestion des recettes des collectivités territoriales et de leurs établissements publics (cf. §2 supra), il est recommandé de mettre en place des régies de recettes ou des régies de recettes et d’avances pour permettre des encaissements au comptant limitant les risques d’irrécouvrabilité (en contrepartie immédiate de la livraison d’un bien ou d’un service aux usagers), simplifier les démarches des usagers (encaissement de proximité) et éviter les coûts de la gestion administrative de l’émission et du suivi des titres de recettes (Instruction codificatrice n°06-031 ABM du 21 avril 2006 relative aux régies de recettes, d'avances et de recettes et d'avances des collectivités territoriales et de leurs établissements publics – NOR : BUD R 06 00031 J).

 

Bien entendu, il importe que le comptable apporte son aide et ses conseils aux régisseurs à la formation desquels il doit participer. S'agissant des modalités de fonctionnement des régies, il convient de se reporter à l'instruction interministérielle sur les régies de recettes et d'avances du secteur public local. partenariaux dans le domaine de la gestion des produits locaux. »

Pour conclure, nous informons tous nos visiteurs que nous ne pouvons pas les aider dans leurs démarches pour faire valoir leurs droits trop souvent bafoués.

Nous leur conseillons de prendre contact avec des vrais associations locales et nationales représentatives des consommateurs usagers des services publics avant de s'engager seul dans un quelconque contentieux.