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24/04/2014

LES NOTAIRES et LA PUBLICITE FONCIERE

  Comme nous l'avions déjà publié sur notre blog, les atteintes au droit constitutionnel de la propriété privée par les acteurs publics (élus, sociétés privées délégataires de services publics d'eau, d'assainissement,...) sont légion en FRANCE.

   Aussi pour prouver ces atteintes aux droit de propriété que chaque propriétaire peut constater, nous reprendrons ci-dessous ce que le Conseil Régional des notaires de la Cour d'Appel de Montpellier a publié en 2008.

 

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Date : Mercredi 01 Janvier 2014 @ 16:52:33 :: Sujet : Immobilier

La publicité foncière pour protéger la propriété

 

Est-il exact que notre pays a une bonne administration de la propriété immobilière ?

 En effet, la France possède une organisation de la propriété et des ventes immobilières les plus performants au monde. C'est l'Etat qui assure la garde et le fonctionnement du fichier immobilier, ce qui constitue sans aucun doute la meilleure garantie de sécurité pour tous. Beaucoup de pays (en Europe centrale et en Asie notamment) s'inspirent très largement de notre système pour sécuriser leur mode de propriété et les transactions de leurs biens immobiliers. Les principes sur lesquels repose notre système sont fiables et sûrs. D'une part, ils permettent de connaître l'identité du propriétaire de chaque portion du territoire national, même la plus petite, qu'il s'agisse d'un terrain nu ou d'un terrain supportant des constructions. D'autre part, ils permettent de connaître la liste des biens, bâtis ou non, possédés par une personne dans une commune de France.

 Comment est organisé le fichier immobilier en France ?

 Le fichier recensant tous les biens immobiliers composant le territoire national est le résultat du travail de deux services de l'Etat : le service du cadastre et le service de la publicité foncière (les bureaux des hypothèques). Au service du cadastre, le territoire national est découpé par commune et par parcelle de terrain (nue ou supportant des constructions). Il est identifié par une ou plusieurs lettres et un ou plusieurs chiffres avec indication de sa superficie. Par exemple, AN numéro 12 pour 25 ares ( soit 2500 mètres carrés). Chaque propriétaire ayant un compte au cadastre, cette indication est ensuite portée dessus et sert de base de calcul pour les taxes foncières. Le service de la publicité foncière travaille en totale coordination avec celui du cadastre. Ces deux services appliquent des règles strictes pour que leur documentation soit en parfaite harmonie et mises à jour systématiquement

A quoi sert le bureau des hypothèques ? 

Le responsable local de la publicité foncière s'appelle le Conservateur des hypothèques. Haut fonctionnaire de l'Etat, responsable sur ses biens personnels, il a pour mission principale d'enregistrer (la loi dit « publier ») et de centraliser des copies certifiées conformes à l'original des actes et des contrats relatifs aux biens immobiliers (ventes, donations, échanges, etc) Ceux-ci sont rédigés obligatoirement en la forme authentique au vu de leur gravité.

 Tout acte relatif à un immeuble qui ne serait pas publié au bureau des hypothèques est déclaré par la loi inopposable aux tiers, ce qui signifie que les personnes qui ne participent pas à l’acte peuvent totalement l’ignorer. Cette règle empêche par exemple qu'un même bien soit vendu à deux personnes différentes et évite à un acheteur de traiter avec une personne non propriétaire. D'autres systèmes juridiques (nord américain par exemple) n'offrent pas cette garantie et l'acquéreur doit souscrire une assurance spéciale contre ce risque lors de son achat! En France, l'acte authentique répond à ce besoin de sécurité. Le Code civil prévoit en effet que la forme authentique ne peut être donnée à un acte ou un contrat que par les officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Quel est le statut et le rôle des notaires ?

Les notaires sont des professionnels libéraux nommés et contrôlés par l'Etat. Ils en assurent la garde et la conservation dans leur office durant cent ans et les déposent ensuite aux archives départementales. Ils assurent également la perception des droits et taxes dus aux différentes collectivités publiques (Etat, Département, Région, Commune et autres) à l'occasion des actes et contrats qu'ils rédigent. Ils sont rémunérés par application d'un tarif national obligatoire fixé par décret. Chaque client est totalement libre du choix de son notaire Si à l'occasion d'un contrat (une vente de logement par exemple), chaque partie a son propre notaire la rémunération globale fixée par le tarif est partagée entre les différents notaires sans aucune augmentation du coût total pour les clients. Plus de renseignement, prenez rendez-vous avec votre notaire.

Document validé en Février 2008"

 Nous soulignerons que lorsque nous lisons un plan cadastral, les propriétés privées (qu'elles appartiennent à des propriétaires privés ou qu'elles soient propriétés privées des communes) portent des numéros. Lorsqu'il n'y a pas de numéros de parcelles, il est indiqué le non de la voie comme par exemple V.C. n°x pour les voies du domaine public communal, chemin rural n° Y pour les voies privées rurales de la communes, et souvent "chemin de service untel" pour les voies privées appartenant aux propriétaires riverains.

Un assainissement non collectif qu'un propriétaire privé a établi sur sa propriété est sa propriété.

Nous rappellerons ci-après quelques articles "basiques" du Code Civil qui régissent les droits de propriété.

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Article 545

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité

 

Article 552

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

 

Article 553

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Article 545

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité

 

Article 552

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

 

Article 553

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

 

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