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05/07/2013

VENTES IMMOBILIERES, DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES et SERVICE PUBLIC D'ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF (SPANC)

Textes de loi : Diagnostic « assainissement non collectif »

 

Afin qu’il n’y ait aucune erreur de notre part dans nos écrits publics consultés par plus de 130 « visiteurs » journaliers depuis le début juillet 2013, nous livrons aux lecteurs les articles code de l’habitation et de la construction :

 

« code de l’habitation et de la construction

Titre VII : Protection de l'acquéreur immobilier.

Section 2 : Dossier de diagnostic technique.

Article L271-4

I. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non

à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

II. - En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

 

 

Article L271-5

La durée de validité des documents prévus aux 1° à 4°, 6°, 7° et 8° du I de l'article L. 271-4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l'état ou du diagnostic.

Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Si le constat mentionné au 1° établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.

Article L271-6

Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l'article L. 271-4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.

Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés au premier alinéa.

Un décret en Conseil d'Etat définit les conditions et modalités d'application du présent article. »

….

Section 1 : Conditions d'établissement du dossier de diagnostic technique

Article R271-1

Pour l'application de l'article L. 271-6, il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions.

La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique.

Les organismes autorisés à délivrer la certification des compétences sont accrédités par un organisme signataire de l'accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation. L'accréditation est accordée en considération de l'organisation interne de l'organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d'examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des organismes certifiés. Un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique.

Des arrêtés des ministres chargés du logement, de la santé et de l'industrie précisent les modalités d'application du présent article.

Article R271-2

Les personnes mentionnées à l'article L. 271-6 souscrivent une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d'assurance.

Article R271-3

Lorsque le propriétaire charge une personne d'établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard des articles L. 271-6 et qu'elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l'établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.

Article R271-4

Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait :

a) Pour une personne d'établir un document prévu aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271-4 sans respecter les conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies par les articles R. 271-1 et R. 271-2 et les conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6 ;

b) Pour un organisme certificateur d'établir un dossier de diagnostic technique en méconnaissance de l'article R. 271-1 ;

c) Pour un vendeur de faire appel, en vue d'établir un document mentionné aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271-4, à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6.

La récidive est punie conformément aux dispositions de l'article 132-11 du code pénal.

Article R271-5

Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3°, 4° et 6° du I de l'article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis :

 -sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 271-5, moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb ;

-moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;

 -moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;

 -moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique ;

-moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité. »

______________________________________________________________________________________

« Le diagnostic assainissement » extraits site « diagorim.com »

 

Vous vendez votre maison ? Un nouveau diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2011 : le diagnostic « état des installations d’assainissement non collectif ». Vous êtes concerné si vous n'êtes pas raccordé au tout-à-l’égout. L’objectif est écologique : s’assurer que nos eaux usées domestiques sont correctement traitées avant d’être rejetées dans la nature, et donc éviter de polluer les sols, les nappes phréatiques, les cours d’eau.

Résumé

  • Vous devez obligatoirement présenter un diagnostic assainissement des eaux usées si vous vendez un logement non raccordé au réseau de collecte des eaux usées.
  • En cas de non-conformité de votre installation d’assainissement, votre acquéreur devra réaliser les travaux nécessaires dans un délai d’un an.
  • Cet « état des installations d’assainissement non collectif », à votre charge, est valide 3 ans.

 

Qu'est ce qu'un diagnostic assainissement des eaux usées ?

 

Le diagnostic assainissement certifie le bon fonctionnement de votre installation d’assainissement – le dispositif de traitement de vos eaux usées domestiques (eaux des toilettes, de la salle de bain, de la cuisine, de la machine à laver, etc.). Il est à annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. La loi du 30 décembre 2006 relative à l'eau et aux milieux aquatiques le rendait obligatoire en cas de vente à compter de 2013, mais la loi dite « Grenelle 2 » a avancé cette obligation au 1er janvier 2011.

 

Quels sont les bâtiments concernés par le diagnostic assainissement des eaux usées ?

 

Vous devez fournir un diagnostic assainissement lorsque vous vendez un bien immobilier (maison ou immeuble collectif) qui n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, appelé aussi tout-à-l’égout. C’est souvent le cas à la campagne, quand l’habitat est dispersé. Les habitations non raccordées doivent disposer d’un système d’assainissement individuel pour traiter les eaux usées, polluées, et éviter qu’elles ne soient à l’origine de nuisances environnementales et de risques sanitaires. Le diagnostic assainissement vise à contrôler l’efficacité de ses installations.

 

Qui effectue le diagnostic assainissement des eaux usées ?

Si vous ne disposez pas de certificat de contrôle de votre installation ou si celui-ci n’est plus valide, il faut vous tourner vers le SPANC (service public d'assainissement non collectif) de votre commune – adressez vous à la mairie. Ce service contrôlera ou fera contrôler l’installation par un diagnostiqueur « eaux usées ».

 

Comment se déroule un diagnostic assainissement des eaux usées ?

 

Le technicien viendra sur place pour vérifier que votre installation est réglementaire, qu’elle fonctionne bien, qu’elle est correctement entretenue, etc. Le cas échéant, il fera figurer dans son rapport les risques de nuisances environnementales et sanitaires et la liste des travaux nécessaires.

 

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic assainissement des eaux usées?

Le diagnostic assainissement doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente.

 

Et si l'installation d'assainissement n'est pas conforme?

Si votre installation a été diagnostiquée non conforme, ce sera à l’acquéreur de votre maison de prendre en charge les travaux, dans un délai d'un an après l'acte de vente.

 

Combien coûte un diagnostic assainissement des eaux usées ?

Le coût d’un diagnostic assainissement des eaux usées varie selon les communes, renseignez-vous dans votre mairie.

 

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Comment faire ? Il vous suffit d'indiquer dans notre moteur de recherche la nature de votre bien (maison ou appartement), sa localisation, le nombre de pièces et sa période de construction……

 

Les autres diagnostics obligatoires

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QUE FAIRE QUAND le SERVICE PUBLIC D’ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF (SPANC) COMMUNAL ou INTERCOMMUNAL N’EXISTE PAS ???

 

Force est de constater, par exemple, que le Syndicat de l’Assainissement de l’Anzeling (SI2A-Moselle), qui a la compétence « Assainissement Non Collectif », n’a pas à ce jour et sauf erreur de notre part, mis en place le SERVICE PUBLIC D’ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF (SPANC), comme le prévoit la loi française.

 

Alors :

• Comment les notaires de France qui perçoivent des droits de mutation pour l’Etat et les collectivités territoriales [communes (1.20 %), départements (3.6%) et Etat (0,20 %+ 2.50% -frais de recouvrement)] sur le prix de « vente » en 2007 ; ce qui représente environ  5,08 % du prix de vente payé par l’acquéreur aux collectivités ; peuvent-ils établir des actes notariés de ventes sans respecter les « droits des acquéreurs » ???.

• Comment ne pas constater que les agences immobilières, lorsqu’elles font de la publicité pour la vente de biens immobiliers soumis au diagnostic technique d’assainissement non collectif, ne sont pas dans l’illégalité ???

• Comment le législateur peu t-il accepter que ce soit « l’acquéreur », qui informé que le bien vendu n’est pas conforme aux lois (puisqu’il a des travaux de réhabilitation de l’assainissement non collectif à exécuter dans l’année qui suit son acquisition –théorie des vices cachés), soit obligé de faire ces travaux ???

• Comment peut-on accepter qu’il soit délivré actuellement dans des « zonages d’assainissement collectif », des autorisations de construire avec des assainissements individuels (ANC) et des autorisations de cession des lots de lotissement ???

• Comment peut-on concevoir qu’en toutes illégalités, des aménageurs puissent vendre des lots de lotissements alors que l’assainissement « collectif ou semi-collectif » de ces lotissements n’existe pas ???

• Comment les Services de l’Etat chargés du contrôle de légalité des actes des collectivités territoriales peuvent-ils prétendre encore remplir leurs missions régaliennes ???

 

Il y a des « chiens de race « Saint-Bernard » pour aider et secourir des humains dans les Alpes, il peut y avoir des gens honnêtes et compétents pour secourir leurs compatriotes de certains lotissements, non au fait des lois de la République !!!

 

Alors qu’à l’Assemblée Nationale nos députés sont en pleine discussion d’une nouvelle loi importante pour leurs devenirs et celui d’autres élus, nous pensons qu’il serait grand temps que ceux-ci s’inquiètent que les lois qu’ils ont votées soient appliquées.

 

L’inexistence du SPANC a généré et génère de nombreux actes et autorisations illégales, faits que ne peuvent ignorer les services de contrôle de légalité des actes des collectivités territoriales, ainsi que toutes les « autorités constituées » existantes sur le territoire français.

Commentaires

Merci d'avoir publier ces informations. Elles sont très utiles aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs notamment sur les diagnostics obligatoires et tout ce qui est important à savoir sur le diagnostic immobilier.

Écrit par : bussy saint georges immobilier | 02/09/2013

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